30 באפריל 2019 | קובי בוארון
המדריך למתחיל – רכישת דירה
בשעה טובה החלטתם על רכישת דירה ואתם צריכים לקחת משכנתא על מנת לממן את הרכישה. הנה כמה שלבים שיקלו עליכם ויגרמו לכם להבין את תהליך לקיחת המשכנתא מתחילתו ועד סופו.
שלב א
גיבוש סכום המשכנתא המדויק– ברכישת דירה יש לא מעט הוצאות נלוות שיש לקחת אותן בחשבון בתחשיב הכללי של סכום המשכנתא. חשוב לציין שהבנק לא לוקח בחשבון את ההוצאות הנלוות כחלק מעלות הדירה ולכן הוא גם לא מממן אותן.
להלן רשימת ההוצאות הנלוות::
מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עורך דין, אגרות רישום,דמי פתיחת תיק עלות שיפוץ ומעבר ועוד..
בדר"כ ההוצאות הללו מסתכמות בשיעור שנע בין 3% עד 6% ממחיר הנכס. כלומר בנכס ממוצע שעלותו הינה 1.8 מיליון ₪ עלות ההוצאות הנלוות תנוע בין 50000 ₪ ל-100000 ₪.
כאמור את ההוצאות הללו יש להכניס לעלות הנכס הכללי ולקזז אותן מההון העצמי, כך תוכלו לדעת מה סכום המשכנתא המדויק אותו תצטרכו על מנת להשלים את רכישת הדירה.
שלב ב
הגשת בקשה בבנק/ים למשכנתאות- לאחר גיבוש סכום המשכנתא המדויק הגיע השלב שבו צריך לפנות אל הבנקים למשכנתאות ולבקש מהם אישור עקרוני למשכנתא שתואם מצד אחד את התקציב הנדרש ומצד שני תואם את הוראות בנק ישראל בכל הנוגע לאחוזי מימון, יכולת החזר והקצאות הון.
לצורך הגשת הבקשה בבנק יש לגבש את כל אישורי ההכנסות הנדרשים בבנק שמעידים על רמת ההכנסה המשפחתית הכוללת ועל אופן ההתנהלות הפיננסית. לאחר שהבנק יבחן את כלל מסמכי ההכנסות הוא ינפיק אישור עקרוני לרוכש..
בהכנסות הבנק יבחן את ההכנסות שיש ללקוח מעמל ובנוסף יתייחס להכנסות שוטפות נוספות כגון: הכנסות משכר דירה רק לבעלי דירה נוספת, מנגד יבחן הוצאות קבועות כגון: תשלומי הלוואות, תשלומי משכנתאות, ליסניג לרכב ,מזונות וכו
בבחינת ההכנסות אל מול ההוצאות הקבועות יקבע הבנק את יחס ההחזר ביניהם ויגדיר את רמת הסיכון של הלקוח
שלב ג
בנית תמהיל משכנתא אחיד וניהול משא ומתן מול הבנק/ים: לאחר קבלת האישור העקרוני, המשימה הבאה היא להחליט על מבנה המשכנתא באופן כזה שיתאים להתנהלות ולצרכים ופיננסים המשפחתיים. יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים חשובים:
1.התזרים המשפחתי החודשי כלומר, רמת ההוצאות החודשיות אל מול רמת ההכנסות.
2.התפתחות ההחזרים החודשיים בעתיד כלומר, כיצד ישתנו ההחזרים החודשיים כאשר תנאי השוק ישתנו. יש לקחת בחשבון שההחזרים החודשיים עולים לאורך תקופת המשכנתא ומומלץ מאוד להיערך לכך מראש ולהעריך את העלייה הצפויה בהחזרים החודשיים.
3.בחירת מסלולים משתלמים ללקוח על פי תנאי השוק באותה העת בה המשכנתא נלקחת. מומלץ מאוד לגבש תמהיל אחד של המשכנתא ולנהל עליו סמך תמהיל זה משא ומתן על גובה הריבית והשוואה בין הבנקים.
שלב ד
חתימה על תיק המשכנתא: שלב הסגירה בבנק הוא השלב הסופי בתהליך המשכנתא שבו חותמים מול הבנק על הסכם המשכנתא בו מפורטים כל התנאים.
שלב זה מגיע לאחר מיצוי המשא ומתן מול הבנקים על ריביות המשכנתא והתנאים הנלווים.
לאחר החתימה על תיק המשכנתא יש לטפל בכלל הניירת שדורש הבנק ובעיקר בביטחונות שנותנים לבנק כנגד העמדת המשכנתא ללקוח.
בין היתר יש לטפל ברישום הערת אזהרה, שמאות לעסקת יד שניה או נכס קיים, יפוי כוח נוטריוני, רישום משכון ברשם המשכנות וכו'.ישנם בנקים שמציעים כיום שירותים של טיפול בחלק מהביטחונות באמצעות שליחים במחיר מסובסד.